Ставки устали расти: Четыре года подряд рынок складов показывал рост, но в 2025 году всё остановилось

Российский рынок складской недвижимости вышел на плато. После бурного четырёхлетнего роста арендных ставок — впервые за долгое время динамика замерла. В некоторых регионах ставки не только перестали расти, но и начали корректироваться вниз.

Что изменилось

В 2020–2024 годах складская логистика росла как на дрожжах:

• дефицит площадей,

• резкий рост онлайн-торговли,

• переход ритейла на прямые поставки,

• приток новых игроков на фоне геополитических перестроек.

Но к середине 2025 года рынок начал перегреваться. И первые сигналы пришли с аренды: ставки больше не растут, спрос — остывает, а часть проектов откладывается.

Москва и область: стабилизация вместо скачков

По итогам I полугодия 2025 года:

• в Подмосковье ставки остались на уровне конца 2024-го — около 6 900 ₽ за м² в год в классе «А»;

• в Москве — от 7 000 до 8 000 ₽ за м² в зависимости от локации и формата.

Эксперты отмечают: вакансия не растёт резко, но предложение уже не разбирают «с колёс». Особенно это касается стандартных коробок без особой инфраструктуры или удалённых от МКАД участков.

Регионы: у кого плюс, у кого минус

Картина по регионам стала разнонаправленной. Например:

• в Казани и Екатеринбурге спрос держится за счёт локальной e-com активности;

• в Краснодаре и Ростове ставки начали плавно снижаться — на 5–7% по сравнению с пиком 2024 года;

• на Дальнем Востоке — стагнация: строительство есть, но арендаторы идут неохотно.

Многие застройщики начали делать акцент не на новые объёмы, а на переупаковку старых площадей, добавляя инженерку и повышая гибкость использования.

Арендаторы начали считать

Если раньше логистические операторы и торговые сети брали площади с запасом «на вырост», то теперь — только по потребности. Причин несколько:

• рост операционных затрат;

• снижение темпов потребления;

• усиление конкуренции в логистике.

Некоторые компании начали отказываться от части арендованных метров, перенося склады ближе к границам своих рынков или переходя на кросс-докинг.

Что с новыми проектами

Девелоперы сокращают темпы ввода. Многие проекты либо приостановлены, либо пересматриваются под спекулятивную аренду с опцией перепрофилирования.

Инвестиции идут только в точечные истории с якорными арендаторами. Универсальные склады без подписанных контрактов всё чаще остаются на бумаге.

Рынок складов завершил четырёхлетний период активного роста. Началась фаза выравнивания: без падения, но и без прежнего ажиотажа. Теперь всё решают детали — локация, инженерия, гибкие условия и готовность быстро адаптироваться.