Складской рынок России приближается к фазе перегрева

Российский рынок складской недвижимости оказался в сложной ситуации. После стремительного роста в последние годы он вступает в новую фазу — насыщения и избыточного предложения. Аналитики отмечают признаки, указывающие на возможность повторения сценария, уже наблюдавшегося в сегменте грузовых автоперевозок.

Переизбыток предложений

За период с 2023 по 2024 год в стране было построено значительное количество новых складских объектов. Примерно половина из них появилась без подтверждённого спроса — арендаторов на момент запуска не было. На 2025 год в планах сдача ещё 2,5 миллиона кв. метров, в то время как прогнозируемый спрос колеблется между 1,3 и 1,5 миллионами. Это создаёт условия для резкого роста свободных площадей: от привычного 1% до 3,5–7%.

Смещение спроса

Если раньше драйверами складского рынка были маркетплейсы и ритейл, то теперь всё больше запросов поступает со стороны промышленных предприятий. При этом классические игроки электронной коммерции несколько сократили активность, удовлетворив основные потребности. Это изменило структуру арендаторов и приостановило прежние темпы поглощения.

Стоимость аренды и операционные издержки

Несмотря на увеличение вакантных площадей, арендные ставки пока сохраняют стабильность. В Московском регионе они держатся на уровне 12–12,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, в других регионах — около 11 тыс. рублей. Операционные расходы варьируются в пределах 2–2,5 тыс. рублей на квадратный метр.

На этом фоне продолжает расти фонд оплаты труда. Кадровый дефицит, особенно среди рабочих на складах, вынуждает компании увеличивать зарплаты. В 2025 году этот рост оценивается в среднем на уровне 12–12,5%.

Перспективы и вызовы

Сложившаяся ситуация требует от участников рынка большей осмотрительности. Девелоперам стоит переосмыслить планы нового строительства, ориентируясь на реальную потребность и финансовую устойчивость арендаторов. Управляющим компаниям — активнее внедрять инструменты оптимизации и автоматизации процессов.

Рынок ещё не достиг критической точки, но сигналы о возможных проблемах уже заметны. Внимание к деталям и гибкий подход к управлению могут сыграть ключевую роль в сохранении устойчивости в ближайшие годы.