Рынок складов сбавил обороты: теперь главное — эффективность, а не метры

После рекордного роста последних лет рынок складской недвижимости в России вступил в фазу коррекции. Эксперты, участвовавшие в аналитическом проекте «RE-Digest рынка недвижимости», сходятся во мнении: речь идет не о кризисе, а о переходе к плато, где ключевым приоритетом становится эффективность использования площадей, а не их объем.

Оптимизация вместо расширения

Партнёр и директор по развитию департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7 Александр Перфильев отмечает, что традиционные арендаторы складов работают под давлением целого ряда факторов — от высокой стоимости финансирования до изменения логистических каналов в пользу маркетплейсов. На ситуацию накладывается рост затрат на международную логистику и снижение потребительской активности из-за стагнации доходов.

Компании в ответ перестраивают стратегию: оптимизируют хранение, снижают себестоимость, но не расширяют площади. При этом говорить о перепроизводстве складов рано — высокий уровень загрузки сохраняется, так как бизнес продолжает держать повышенные страховые запасы после пандемии и глобальных логистических сбоев.

Гибкость арендодателей и сдержанное снижение ставок

Новые вакансии в 2025 году связаны в основном с отказом крупных игроков от спекулятивных проектов, но эти площади постепенно находят арендаторов — прежде всего за счет активности e-commerce. Средние арендные ставки остаются стабильными, в диапазоне 11 000–12 500 руб./кв. м в год, однако собственники стали более гибкими в переговорах, чаще предоставляют арендные каникулы и готовы идти на уступки ради минимизации простоев.

По словам Сергея Ермилова, директора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers, часть владельцев объектов придерживается выжидательной позиции, но при долгих экспозициях ставки снижаются до 15%. Особенно стабилен сегмент температурных складов — дефицит таких площадей подталкивает коэффициенты к ставке сухого склада до 1,45–1,8, что отражает устойчивый спрос на холодильные и морозильные помещения.

Исторический контекст: коррекция после взрывного роста

Директор департамента складской недвижимости Ricci Дмитрий Герастовский видит происходящее как естественную нормализацию после стремительного взлета. С 2015 по 2023 год рынок был стабильным — 3 900–5 700 руб./кв. м/год, но начиная со второго квартала 2023 года ставки удвоились, достигнув 12 500 руб. Текущее снижение на 8–16% Герастовский считает переходом в устойчивое плато, поскольку даже нынешние уровни в два раза выше средних значений прошлого десятилетия.

E-commerce по-прежнему лидер

Хотя активность онлайн-ритейла снизилась в 3–3,5 раза по сравнению с пиком 2023–2024 годов, e-commerce по-прежнему формирует около 30% всех сделок. Сейчас маркетплейсы заняты освоением уже построенных под них площадей формата BTS, однако сохраняют системное влияние на структуру рынка.

По прогнозам аналитиков, при снижении ключевой ставки ЦБ рынок может начать восстанавливаться к концу 2025 года, но реальные эффекты проявятся не раньше весны 2026-го.

А к 2027 году ожидается ввод более 620 тыс. кв. м новых складских помещений вдоль платных трасс Подмосковья — уже с фокусом не на объеме, а на скорости оборота, энергоэффективности и технологичности.