От аренды к владению складом: бизнес всё чаще инвестирует в свою недвижимость

В Московском регионе наблюдается устойчивый сдвиг: всё больше компаний отказываются от аренды в пользу частной собственности складских помещений класса «А». За последний год суммарный спрос на блоки площадью от 2 000 м² превысил 1,1 млн м², при этом 83 % запросов идут от конечных пользователей, а не инвесторов. Наибольший интерес вызывают объекты размером 5–10 тыс. м² — они составляют 39 % запросов.

Историческая динамика рынка

Времена дефицита

С 2010 по 2024 годы сделки без арендного потока составляли лишь 5,8 % от всего объёма — около 1,39 млн м². Большинство новых складов предлагались только в аренду. Чтобы приобрести объект, компаниям приходилось строить под заказ минимум 15 тыс. м² или выкупать целое здание.

Перелом с 2020 года

Начиная с 2020 года рынок резко активизировался. Объём инвестиций в склады без арендного потока вырос с 2,3 млрд до 34,5 млрд рублей. Площадь таких объектов увеличилась с 60 тыс. м² до 650 тыс. м².

Кто покупает

• Оптовая и розничная торговля — 47 %

• Производственные компании — 19 %

• Логистические операторы — 11 %

• E‑commerce — 6 %

Среди отраслей лидируют:

• Электроника и IT — 12 %

• Пищевая промышленность — 11 %

• Строительство — 9 %

Мнение экспертов

По мнению представителей отрасли, ранее покупателями складов могли быть только крупные игроки, которые строили комплексы от 15 тыс. м². Сейчас на рынке появляются проекты с блочной структурой от 5 тыс. м², доступные среднему бизнесу.

Дополнительные показатели

• В 2023 году в Московском регионе сдано около 1,29 млн м² складов класса A/B — это на 34 % меньше, чем в предыдущем году.

• Объём сделок достиг рекорда — 3,25 млн м², что почти вдвое выше показателя 2022 года.

• Уровень свободных площадей опустился ниже 0,1 %.

• Средняя арендная ставка выросла на 55 %, достигнув 8 500 ₽ за м² в год.

• Совокупная стоимость складской недвижимости в России в 2024 году достигла 20 млрд долларов. Прогноз до 2033 года — рост до 40 млрд.

Прогноз

Московский регион приближается к насыщению — новых площадей не хватает. Вектор развития смещается в соседние области: Тверскую, Калужскую, Тульскую, Владимирскую. В регионах усиливается интерес к складам, построенным под конкретного заказчика. Растёт и переоборудование старых объектов внутри города под современные логистические задачи.

Бизнес выходит на новый уровень зрелости, где владение становится инструментом долгосрочной устойчивости.