Игра на опережение: Москва останавливает перегрев складского рынка

Московские власти корректируют политику стимулирования девелопмента, чтобы сбалансировать рынок складской недвижимости. С апреля 2025 года складские объекты исключены из программы создания мест приложения труда (МПТ), в рамках которой инвесторы получали налоговые льготы и пониженные коэффициенты. Решение стало ответом на признаки перегрева рынка: рост объёмов строительства при падающем спросе и снижении ставок аренды.

Программа, создавшая бум

За последние годы крупнейшие девелоперы столицы, в том числе в партнёрстве с промышленными операторами, ввели рекордные объёмы складской и производственной недвижимости.

По данным IBC Real Estate, к концу августа 2025 года город подписал более 150 соглашений с инвесторами, предполагающих строительство свыше 230 объектов совокупным объёмом 6,8 млн кв. м.

Эти площадки обеспечат более 310 тысяч рабочих мест.

Доля складских и производственных помещений в программе МПТ достигла 36% (2,4 млн кв. м), из которых:

• 1,4 млн кв. м — классические склады,

• 705 тыс. кв. м — объекты Light Industrial,

• 303 тыс. кв. м — производственные помещения.

Однако бурное развитие сегмента складов, по мнению экспертов, начало формировать избыточное предложение.

Корректировка правил

С апреля программа МПТ перестала распространяться на новые складские объекты, но все соглашения, заключённые до 30 апреля, сохраняют силу.

Для объектов промышленно-производственного назначения поддержка не только сохранена, но и усилена — льготный коэффициент увеличен с 0,7 до 0,8.

К этой категории отнесены проекты, используемые для складского хозяйства в составе производственных комплексов и вспомогательной транспортной деятельности.

Такая мера, по мнению экспертов IBC Real Estate, остановит неконтролируемый рост складского девелопмента и позволит рынку «остыть» без резких падений.

Рынок на перегреве

С начала 2025 года аналитики фиксируют снижение спроса и рост доли вакантных площадей, при этом объёмы нового строительства остаются высокими.

На этом фоне арендаторы всё чаще пересматривают ставки, а собственники вынуждены идти на уступки.

По прогнозу IBC Real Estate, равновесие между спросом и предложением может установиться в конце 2025 года — первой половине 2026-го.

Отмена льгот, по их оценке, остудит интерес жилых девелоперов, которые массово переключились на строительство складов в период 2023–2024 годов.

Контекст: стрессовые сделки

Фон для решений властей усиливает общее напряжение в коммерческой недвижимости.

По данным Nikoliers, объём стрессовых сделок (вынужденных продаж, реструктуризаций и банкротств) на российском рынке достиг 251,4 млрд рублей за три квартала 2025 года — в семь раз больше, чем за весь 2024 год.